7月2日,国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),明确了保障性租赁住房基础制度与支持政策,旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融以及税收政策等几大方面大力支持保障性租赁住房的发展,充分体现了政府对于保障性租赁住房的高度重视。


同日,国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目,从资金端为加快发展保障性租赁住房提供援力。

加快发展保障性租赁住房 房地产行业大变革?

《意见》针对性非常明确,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。


据第七次人口普查数据,2020年我国有3.76亿流动人口,十年间增长了将近70%。一些人口有净流入的大城市,目前住房问题主要表现为结构性供给不足。当前流动人口普遍收入较低,租赁需求以小户型、低租金为主,但市场供给主体是租金3000元以上的两居室。结构性供给不足,导致新市民、青年人等群体住房困难,尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。


切实解决城市流动人口特别是城市新居民、青年人等群体住房困难问题,加快发展保障性租赁住房,高度重视保障性租赁住房建设,或将成为“十四五”期间房地产市场发展的一个主要方向。近日《意见》印发,保障性租赁住房迎来多重政策利好。


《意见》提到,对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。此前,深圳、济南等地已有政策,允许商业和办公用房改建为租赁住房,但此次允许改建为保障性租赁住房尚属首次。有观点分析,保障性租赁住房的市场地位明显上升,住房租赁市场改革将进入新的阶段。


目前,保障性租赁住房主要问题是供给不足、高成本投入与市场支付能力有限等。当前增加保障性租赁住房供给是关键。《意见》提出“采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,切实增加供给”“产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”等。


特别是闲置和低效利用的非居住存量房屋允许改建,将起到盘活存量的作用。如后期支持政策落实到位,必将激发多主体参与的积极性。《意见》提出,保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”。


通过调动社会力量的参与,借助市场的力量盘活市场存量,调动租赁企业积极性,提高保障性租赁住房的供给规模,无疑起到事半功倍的作用。相比以往的政府主导,引导多方参与是此次政策的重点。过去住房租赁市场的方针是“多主体供给、多渠道保障”,此次“多主体投资、多渠道供给”新提法强调“投资”,即“谁投资、谁所有”,真正以市场化的力量鼓励投资。《意见》还提出,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房,这将利好大型租赁企业。

加快发展保障性租赁住房 房地产行业大变革?

不断降低企业在租赁住房上的投入成本,是激发其积极性的关键。《意见》表示,进一步完善土地支持政策,简化审批流程,给予中央补助资金支持,综合利用税费手段降低税费负担,加强金融支持。在用地方面,主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等多项政策支持。如农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。


特别值得关注的是,《意见》明确了“建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”,并提出加大对保障性租赁住房的信贷支持力度、提供长期贷款,支持银行业金融机构发行金融债券用于保障性租赁住房贷款投放。目前住房租赁企业普遍融资渠道窄、融资成本高,此次金融支持新政将大大激发租赁企业的积极性。


当前,保障性租赁住房迎来多重政策利好,随着政策落实,未来保障性住房租赁市场将迎来崭新发展,与此同时,住房租赁市场监管也将迎来考验。


为什么要搞这个东西?


为什么不惜牺牲市场,然后硬生生从市场割出来一部分,让政府劳财费神地出台扶持政策,将马拉到河边喝水,鼓励市场去做?


对一项新政策,要知其然、更知其所以然。新市民、年轻人,也不是今天才有的,只不过当下规模有点儿大,而已而已。全国第七次人口普查显示,截至2020年,我国流动人口为3.76亿人,大幅高于2019年公布的2.36亿人,较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长。


十几年前,我也是新市民、年轻人,但我没觉得住房问题多么困难。当时,我住的是周转宿舍。我的很多同学去租房,但房租也很低;即便买房,房价也很低,深圳那时的房价才1万元。但现在不可同日而语,年轻人一进入城市,就面临着高不可攀的房价,房租也支付不起。


现在,如果在深圳租住商品租赁住房、长租公寓,“押二付一”是普遍现象。一下子要拿出一万多元,每月至少还要支付4000元左右,几个人能付得起呢?买房,没有家里支持,10年内别想了。而且,当下进入城市的年轻人、新市民,都是90后、00后,对于“租的好”有强烈诉求。


2010年之前进城的农民工,都是60后或70后,他们对租赁体验没那么高要求,只要有一张床就可以了。我记得,万科前董秘谭华杰曾说过,20几年前他刚到万科工作时,就住在城中村,经常半夜被巡查的叫起来,查身份证。现在,90后、00后还能接受这个现象吗?绝对不行。


新市民、年轻人,不管是新就业大学生,还是新一代打工者,或“二三代农民工”,他们要的是低租金、较舒适、秩序好、配套不错的房子。你可以说,支付不起,就不要有那么高要求。但是,时代不同了,高质量增长背景下,年轻人在平视整个世界,整个社会都在向上迭代。


现在,我们并不缺房子,租赁的房子也足够多了。即便是深圳这样的城市,住房套数或间数,已经超过1200万套了(算上城中村、公寓、宿舍等),按常住人口来算,基本可达到人均一(套)间了。照理说,房够了,为啥还要劳民伤财地再建设呢?这就涉及到结构性的问题了。


就好比,我们去旅游,发现景点很多,但服务好、性价比高、没欺诈、酒店干净的景点并不多。一个道理,房子是很多,但符合新市民、青年人居住诉求的,真很少。现在的供给,可谓“两级分化”。一边是户型偏大的商品租赁住房,或者户型小,但租金超高的长租公寓。


据悉,北京小户型的租赁住房,供应不足35%。而且,近年来新建的房子,户型越来越大。我调研过很多城市,开发商们都说,现在90平米以下的房子不好卖, 120平米以上最畅销。另一边,则是租金低、户型小,但秩序差(如黑房东、随意涨租)、体验差的城中村或园区宿舍。


这就是国家22号文件所讲的,保障性租赁住房,是为了缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾。当然,这只是推出这个产品的一个原因。站位更高地看,这是,“一石多鸟”的不二之选。疫情后,中国经济率先恢复,但复苏的步伐很慢,特别是,收入预期不振,边际消费倾向偏低。


这对于内需打造、消费引擎、“内循环”等等来讲,并不是好消息。那么,谁的消费倾向最高呢?谁最愿意、又有强烈的消费渴望呢?就是新市民、年轻人。但是,你问问刚进入深圳的年轻人,他扎根深圳最大的梦想是什么?我觉得,如果伸出3三个指头,必定有拥有一套房子这个选项。


这不就是近10年来,你我看到的场景吗?如果是这样,还能指望房价跌吗?这是多么可怕的景象。如果是这样,我们的内循环转型,将异常艰难,每次经济不行了,还得靠发货币、拉动地产来解决。如果能将新市民、年轻人,从买房上面解脱出来,这个消费场景立马与众不同。


保障性租赁住房,就是撬动器,他能让新市民、年轻人安稳下来,体面地租下来,他们想要的,都能在这个保障性租赁住房中解决。然后,他们再去好好生活、好好工作,慢慢攒钱去买房。这样,急着买房的人没那么多了,房价上涨的压力不大了,新市民也就更加不焦虑了。


不像现在,买房晚了,怕买不起,很焦虑;买了一套房,还要买二套房,才能资产保值增长,对抗通胀,也焦虑;买到房了,结婚生子,生育、养育、教育,都很焦虑,还要买学位房,要鸡娃。总之,整个人生都处在焦虑中,工作生活都比较现实,一国的科技创新从何而来呢?


文章来源: 中国经济网,金融界

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