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二手房参考价落地半年,高价房源还在搞变装秀?

  鹏涛        2021-07-13 14:58:55

7月8日,成都第二批二手房成交参考价登上微博热搜,涉及成都13个区域,共286个小区,最高33006元/㎡,集体打7-8折!如一针兴奋剂,该消息一时间成为高热度话题。


二手房参考价并非成都首创,自2月8日深圳打响第一枪之后,短短5个月时间,已有成都、西安等城陆续加入该阵营,在充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素的基础上,每座城市二手房成交参考价具体到小区。


随着二手房成交参考价持续发威,多城量价应声回落,调控效果显著,业内普遍认为,二手房成交参考价将成为越来越多城市的调控“利器”。


但在推行二手房参考价的过程中,仍然存在着真实成交价和参考价之间“有壁”、报价混乱等问题。


来自二手房指导价的“暴击”


近年来,多城楼市“虚火”蔓延,二手房市场挂牌价格混乱,部分业主“抱团涨价”时有发生,加之一二手房价格倒挂的加剧,进一步影响了新房市场秩序,催生了众筹、代持等“打新”乱象。


深圳作为以二手房交易为主的存量市场,二手房已经成为楼市定价的主导者,今年2月,深圳住建局连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布3595个小区的二手房成交参考价。


随后,包括成都、宁波、西安在内的多个楼市过热城市纷纷响应:

二手房参考价落地半年,高价房源还在搞变装秀?


数据来源:政府网站,中达证券研究


二手房成交参考价实施以来,各地市场运行趋向平稳,热度明显降温,包括参考价在内的组合拳“药效”明显。以深圳为例,据深房中协数据,今年1-6月份,全市二手房网签套数30505套,同比去年同期网签的58662套,下滑了48.0%。二手房成交量单月数据呈“五连跌”,6月成交创近10年新低。


二手房价格也持续走低。据国家统计局消息,今年1月深圳以1.7%的环比涨幅位列70城之首,到今年5月,房价涨幅跌至0.1%。


这波行情变化中介们的感受尤为突出。福田某中介小林透露,2月二手房参考价落地后的一个多月,自己二手房成交挂零,整个门店也没有成交,全天几乎没有访客。


“基本都是线上问价,不出来看房。指导价一出,银行以参考价作为按揭依据,贷款额度降低,卖家又不降价,推高购房首付,对购房影响很大。”小林说,起初大部分买家认为房价走势不明朗,又担心指导价影响市场时间过长,卖房者会因此缺乏耐心,随着后期放盘数增多,市场价格进一步走低,此时若出手,很可能做“接盘侠”。


不过,小林近期也隐约感受到一丝回暖迹象,这种感受主要源于全款买家。小林称,最近带看量比之前略有增加,自己手头也有一套房刚刚高于挂牌价成交,由于买家全款支付,不受贷款和首付比例影响,买家认为此时市场热度回落,可供选择的房源相对较多,是出手的好机会。


二手房参考价的威力在被住建部“上门”督导的成都依然奏效。“这个片区的房子这两年交易价格每平米涨了1万。”成都高新区经纪人小杨说,“二手房参考价出来后,超过参考价的房源在网上全部下架了。”

二手房参考价落地半年,高价房源还在搞变装秀?


数据显示,继成都首次发布二手房指导价通知后,6月份成都二手房市场均价为16204元/㎡,环比下降1.37%。不过,小杨也透露,对于热门区域的热点楼盘来说,业主的心理价位几乎没有动摇。


不同于以往的忙碌,小杨说,现在门店里的生意冷清很多,二手房交易已经少了很多,很多人转去看新房,如果看二手房,则需要登记购房需求,等待有合适房源出现后再联系。


“二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。”中原地产首席分析师张大伟说。


确实,从各地发布的政策来看,查处二手房虚高挂牌价格正在成为各地管控的砝码。


杭州于3月明确提出中介机构不得受理并发布挂牌价明显高于合理成交价的房屋信息;无锡在升级的楼市新政里提到建立二手住房价格信息发布机制;此外,有消息称,7月9日起,上海在已实施房源挂牌核验的基础上,增加了价格信息的核验。


张大伟指出,对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳等城市开始,重启定价管控,的确有利于市场稳定。

二手房参考价落地半年,高价房源还在搞变装秀?


高价房源的噩梦真实的呼唤


本次二手房参考价政策直接命中的,便是热点区域的高价二手房源,并且各地对政策的执行也颇为严格。


6月7日,成都高新区公园城市建设局发布公告称,有中介公司在销售誉峰项目二手住宅时,挂牌价格超过该项目二手住宅37546元/㎡的参考价格,经研究决定,对该中介公司予以全市通报批评,并取消网上签约资格,暂停该公司某销售人员资格。


上述处罚中涉及的誉峰小区,正处在成都市高价房源集中的金融城板块。此前,该区域多个小区的二手房均价超过40000/㎡,甚至达到50000/㎡,而目前该区域小区限价最高为39300/㎡,基本上“打了七八折”。

二手房参考价落地半年,高价房源还在搞变装秀?


该区域经纪人小杨告诉90度地产,目前高价房源几乎在销售系统上已经看不到了,那些急于出售的挂网的高价房源,实际价格也与挂牌价有很大差别,想要买这些房子,购房者只能找业主私下协商,实际售价往往会超过参考价格,而且不少业主会要求直接支付全款或者首付七成。


除此之外,过去公开的各小区均价和成交价格,现在在各大房产经纪机构平台已经无法查询,信息的不透明却让购房者心里没了底。购房者小胡感慨:一些急售的二手房房源越来越多,虽然价格目前来看变化不大,但是由于挂牌房源信息只允许发布政府参考价,要想知道业主真实挂牌价全靠与中介沟通,这样一来感觉非常不透明。


“虽然现在银行执行二手住房成交参考价,但愿意按照参考价卖房的业主少之又少,买二手房全靠房产中介传递信息,希望可以公开真实成交价格,给我们更多参考。”小胡表示。


在想方设法扮演好“传声筒”角色方面,中介机构也是煞费苦心。例如,深圳二手房参考价出台后,用水果作为价格“暗语”的操作曾令外界瞠目。此外,还有更多迷之操作:例如,深圳某房源按照指导价格出售的附加条件是必须买走业主私人收藏的名画,不可拆分;还有天价家具打包卖,缺一不可的……

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这都折射出热点区域房屋市场价远高于参考价、市场“炒房”情绪未得到根本扭转的现实。参考价本意是提示购房者注意“追涨入市”的风险。“但水果‘暗语’和花样百出的暗示反映出市场对于真实价格信息的需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。


尽管在严格管控下,“搭售”模式这条路被封堵,但随着市场新现象新问题不断冒出,调控政策也需要不断“打补丁”。“楼市调控要取得长效,关键在于稳预期。”李宇嘉提到,在“打补丁”的同时,还要注重对各类政策可能引发的市场行为进行长远预判,尽量避免政策存在漏洞,持续且稳定执行的长效调控政策,有利于让购房者对房价走势、购房时点有更稳定预期,缓解“着急上车、生怕掉队”的焦虑心态。


中国城市专家委员会副主任宋丁也认为,二手房参考价政策落地接近半年,调控效果显著,应该有一些追加的微型政策,纠正二手房参考价出台后出现的市场过度低迷、二手房报价无法显示等问题,以此确保交易的公平和公开性。


来源:90度地产

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