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上海正式开启二手房挂牌价核验时代,市场行情如何

  展融        2021-07-12 14:02:09

作为房地产风向标的上海,在7月9日正式开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。这是继去年底规定新增房源交易核验环节之后,上海针对二手房市场管控的又一记重拳。


按照最新规定,上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。接下来,上海市住建委、市房管局等八部门将开展房地产市场秩序专项整顿,整治违规发布信息(含未经房源核验发布二手房源信息)、违规销售、扰乱市场秩序的违法行为。


值得注意的是,针对二手房房价方面的强监管,上海并非首例。自2月以来,已有至少七城开启二手房指导价。从二手住宅成交来看,深圳二手房成交“暴跌”,6月仅成交2820套,同比下降超七成,创下2003年以来最低值,而重点城市已有半数二手住宅成交量自五月以来出现下滑,未来在强管控之下,成交量价将趋于理性。


在“房住不炒”之下,或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来,尤其是一二手房价倒挂较为严重的城市,跟进的可能性更大,未来全国各地或将进入二手房指导价时代。


01、上海二手房管控措施加码


2021年以来,为促进房地产市场平稳健康发展,上海、西安、合肥等24个城市相继升级楼市调控,内容主要涉及“四限”,部分城市新增“设立二手房参考价格”。


上半年,上海仍然是房地产调控的风向标,政策连番7次加码。自1月21日,上海率先出台“沪十条”,假离婚买房漏洞被堵,接下来几乎每月都会有调控政策出台,2月6日,上海新房认购积分摇号制度正式施行;3月3日,“沪七条”发布,按照优先购房政策购买的商品房限售5年;3月12日,上海房管局发布公告,2021年上海将采取集中批量供应新建商品房;5月28日,上海再规范购房条件,获得新房认购资格即认定为名下购房套数。


上述调控内容鲜有针对二手房方面的具体措施。下半年开始的首月,上海“二手房参考价”制度还是来了。以市场真实价格为依据,没有通过价格核验的房源不得对外发布。


今年上半年,在一系列的调控作用下,上海新房市场热度有所降温,一方面部分购房者溢出至二手房市场,加之上海二手房市场受调控影响较小,二手住宅成交量价走高。


克而瑞数据显示,上半年上海二手房累计成交180387套,同比增加61%,较2019年也有近5成涨幅,成交均价41270元/平方米。单月来看,6月共成交27884套,环比增长9.7%,同比增加0.2%,其中,1月共成交4万余套,是2014年6月以来单月成交套数新高。


从房价的角度而言,国家统计局数据显示,自2020年以来上海二手房价格指数持续走高,其中同比上涨幅度增加较为明显,5月二手住宅房价同比上涨9.5%。


值得注意的是,上海二手房管控内容趋于全面,上半年上海便撤销信息不全、没有建立二维码标识的违规房源,加上价格核验之后,后续一些价格虚高,较市场真实价格或正常价格的房源偏高的房源将被强管控,以此限制虚高炒作房源、随意涨价的行为。


图:2019年1月-2021年6月上海二手住宅成交量价

上海正式开启二手房挂牌价核验时代,市场行情如何


(单位:套、元/平方米)


数据来源:CRIC


图:上海二手住宅月度房价指数(单位:%)

上海正式开启二手房挂牌价核验时代,市场行情如何

数据来源:国家统计局


02、全国七城实行二手房指导价


随着上海发布二手房源价格核验政策,全国“二手房指导价”的城市扩增至7个。


2月8日,深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,成为首个建立二手房成交参考价发布机制的城市,具体而言,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。


随后,一系列连锁反应正在发生。深圳各大银行陆续将根据成交参考价格发放二手房贷款,通过与银行的联动,配合贷款指导政策等一整套组合拳,以实现降杠杆,促进房地产市场平稳健康发展。


3月2日,无锡跟进建立二手住房价格信息发布机制,对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。一个月后,宁波加码楼市调控,建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,落实交易参考价格在金融信贷等应用,同时加强对二手房挂牌价格的监测,及时下架挂牌价格明显异常房源。


5月,成都建立二手住房成交参考价格发布机制,并公布首批201个住宅小区,一个多月后的7月8日,成都便公布第二批286个住宅小区二手房成交参考价,最高限价33006元/平方米,较首次最高参考价减少6294元/平方米。


设置二手房参考价对市场影响几乎是立竿见影。其中深圳是较早实行二手房管控政策的城市,从目前效果来看,二手房成交量暴跌七成,据媒体报道,深圳出现部分中介门店关店的情况。


从成交数据来看,6月深圳二手住宅共成交2820套,跌破3000套大关,环比下降22%,同比下降73.8%。上半年除了2月份同比有所上涨以外,其余月份明显低于去年同期,并呈现出逐月下降趋势,3月以来同比跌幅持续扩。受政策影响,深圳二手住宅市场热度短期内难以恢复。


图:2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量价

(单位:套、元/平方米)


数据来源:CRIC


03、6月15城二手住宅成交突破10万套


值得注意的是,随着疫情的恢复以及需求端旺盛,2021年上半年以来重点15城二手住宅成交套数超51万套,较2020年同期增加31.2%,成交量高于2012年以来的历史均值。单月来看,6月重点15城二手住宅成交10.9万套,环比微降4.2%,同比下降11.9%。


随着近几个月调控收紧,以及房贷利率上调的影响,重点城市二手住宅市场进入盘整期。


6月15城二手住宅年初累计成交量同比涨幅已出现持续收窄现象,4月以来,重点城市二手住宅成交量显著降温。究其原因,上半年中央多次强调“房住不炒”,一线城市及重点二三线城市积极相应,热点城市调控全面升级。


单城市来看,扬州二手住宅成交环比降幅最大,6月成交量环比减少27.5%;同比来看,深圳降幅最大,同比下降73.8%。从累计成交情况来看,北京6月二手住宅成交量同比增加75.2%;而深圳二手住宅成交量上半年累计减少36%。


从重点城市二手住宅成交价格来看,易居研究院数据显示,重点11城二手住宅价格在2016年第四季度就呈现了降温的态势,从近期表现来看,2021年1-4月二手住宅成交量同比曲线和二手住宅宅价格指数同比涨幅曲线持续上扬,5月二手住宅成交量平均增速由涨转跌,6月下降至29%,二手住宅价格指数再次进入下降周期,预计7月二手住宅价格同比涨幅将继续收窄。


表:重点15城二手住宅成交量增速

上海正式开启二手房挂牌价核验时代,市场行情如何

数据来源:易居研究院


从全国而言,重点城市自5月以来二手住宅量价同环比出现转折,进入由涨转跌的下行周期。比如深圳、佛山、大连、青岛、苏州、杭州和扬州七城6月二手房成交量同环比均有所下滑,其余城市也出现涨幅收窄的情况。同时也有四个城市上半年累计成交出现大幅下滑,深圳、成都和大连降幅均在20%以上。但各城市之间的热度分化也在延续。


此次上海加入“二手房指导价”也预示着二手住宅将进入全面收紧阶段,后续相关市场指导价会细化至区域板块乃至单个小区。众所周知,虚高挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场已成为二手房交易市场的“四宗罪”,接下来重点城市在规范二手住宅方面将重点围绕上述四方面重点出击。值得注意的是,年初以来,重点城市二手住宅成交热度受学区房影响较大,接下来学区房将成为监管重中之重。


未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市,将迎来“二手房指导价”时代,并效仿深圳和成都模式,把二手房参考价与银行贷款挂钩,一系列组合拳之下力保房地产市场平稳健康发展。


上海六月,二手房其实回暖了


昨天下午一条关于二手的消息刷群了


不仅核验房源信息,还要核验房源价格


从年初到现在的一系列动作,我们可以看出今年上海市对二手市场的态度很明确


就是对虚高挂牌等扰乱市场的行为零容忍,还二手一个干净、健康的市场


而健康包含两方面,一方面是保障二手市场正常交易,另一方面就是让市场恢复以往的平衡


这点,我们从这两天出炉的6月二手数据中就能看出


这两天上海6月二手交易数据出来了


上个月上海市二手住宅共成交了21806套


这个数据可能比你看过的其他平台数据都要低


事实上,我们每个月跟各位公布的二手成交数据都要比其他平台低


这是因为二手网签数据,不仅仅包括住宅,还有非住宅,比如商铺


而我们每月公布的成交数据,正是其中纯住宅部分


不仅如此,链家还对网签数据多了一层“清洗”


它利用内部数据库算法,又另外剔除掉了比如亲属过户、虚假网签这类无效成交


2道工序之后,才是我们对外公布的数据,而这也是我们认为更无限接近于真实二手成交、更能反映真实市场的成交情况


那卡在6月这个年中节点的成交数据,21806套又意味着什么呢


01、二手市场,正在一步步回暖


我们拉出今年以来各月的成交数据


可以看到自从4月成交量腰斩之后,后面的每个月成交量都在稳步上浮,平均涨幅在8.7%左右


要知道随着贷款周期拉长,成交流动性逐渐放缓,市场上大量置换客户需要等上家放款,才能再去购买下一套


这样背景下依然能保持成交量的稳步提升,可以想见这背后的刚需购买力的活力


那“稳步上浮”,和8.7%,这两件事又说明了什么


我们拉出过去1年的二手住宅成交量可能会有些发现


过去3个月成交在逐步回暖没错,但放到全年成交的背景来看,21806套还没达到全年的平均水平


而稳步上浮的节奏也只是把成交量往平均水平拉


02、所以回暖的主旋律其实是回归


回归到平均水平,回归到平稳状态


我们对比过去一年每月之间的涨幅就能看出这一点


过去一年每月成交量环比涨幅平均在6%-8%之间,而过去稳步上浮的这三个月的涨幅就是8.7%


而回归这件事在其他数据上也是藏不住的


比如6月议价空间开始回归全年平均值


房源、客源成交周期也在逐渐企稳,回到平均水平


就目前成交情况来看,市场在经历行情+调控之后,正在一步步企稳,回到平衡状态,回归理性


03、那价格呢


至于大家都比较关心的价格问题,我们可以参考下挂牌/成交价格


实话实说,单看每月挂牌/成交数据,无论是整体还是分环线,均价都在轻微上浮,这也是为什么板块成交均价上涨的板块大于下跌的板块

上海正式开启二手房挂牌价核验时代,市场行情如何


注:剔除成交量小于10的板块


我觉得比较能反应未来市场情况的,可能是涨幅本身的波动


除了今年3月新政调控之外,我们看到5-6月的挂牌涨幅呈现明显下滑趋势


而涨幅波动变小,也说明挂牌均价正在逐渐平稳的事实


如果说挂牌反映的是房东对未来市场预期,那成交更体现买卖双方需求抗衡后的真实市场


跟挂牌价涨幅一路走低不同,成交价格受影响比较明显,3月小阳春和4月政策发酵都能得到体现,然后到了年中成交均价的波动依然还是回归稳定


总的来看,无论是挂牌还是成交,均价都在上浮,不过波动幅度走稳


而从成交价段、面积段来看,也有两个比较明显的特征


04、800-1200w依然是主流价段


这部分我们查看了链家6月总体成交样本,虽然不能100%说明市场在总价段、面积段的完整选择,但是作为市占率22%的链家来说,它的成交样本具备一定的说明性


可以看到成交量占比比较大的还是800-1200w的改善客群


三个月加起来,下跌幅度比较大的是<300w的低总价段


面积段的成交呈现两极分化,连续3月成交量不断上涨的,要么是50-70㎡,要么就是>120㎡的改善大户型


说到这,其实想分析下板块的变化情况,不过进入6月,最大的区域分析,可能都离不开浦东,我们在后台也看到粉丝留言对浦东的关注


05、6月浦东二手,有什么变化


但看浦东的成交走势,跟全市二手住宅成交走势,没什么不一样


不过如果加上浦东在全市的成交占比,就不一样了


3-5月二手成交,浦东的占比都在轻微下降,但是6月不降反增,而且涨了4个百分点


这个反弹其实不小,相当于以前上海成交5套有1套是来自浦东,现在每成交4套就有一套来自浦东


更重要的是,在浦东&上海同样的成交走势的下,浦东在全市的成交份额增长了,从另一方面也体现了浦东在6月交易中的特殊


再来,我们看下浦东二手价格走势


每个月份都是节点数据,所以浦东均价的转折点,应该在5月底-6月初


那哪些板块波动比较大呢,我们也找出了涨幅前十的板块

上海正式开启二手房挂牌价核验时代,市场行情如何


最后


结合六月数据,我们可以看到,二手住宅的成交量,在4月被腰斩后,并没有一蹶不振,而是处在平稳过度且缓慢回升的阶段


而且需要区分的是,与其说近三月的数据在逐渐上浮,更应该说这是一次对楼市正常水平的回归


来源:真叫卢俊,丁祖昱评楼市

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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