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上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

  填密落空        2021-06-29 18:21:41

2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。


6月25日,上海市首批集中供地正式落下帷幕,共56宗地块开拍,其中8宗纯租赁地块、16宗保障房地块,均为底价成交。另外32宗包括19宗纯住宅用地及13宗综合用地。除1宗宅地终止出让外,其它31宗涉宅地块总起拍价达733.7亿,总建面达393.8万㎡,约为2020年上海涉宅地块成交量的42.5%。本次土拍竞价方式为“举牌竞价+一次书面报价”,限定最高报价溢价率不超过10%,杜绝房企“马甲”拍地行为。


出让规则


上海本次集中土拍在原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上,进一步实施限价竞价规则,所有地块均采取打分入围,严格限价。在房地价联动机制下,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次的最高报价一般限定为起始价的110%,即溢价率不超过10%(崇明区陈家镇地块除外)。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”,即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。在新竞价规则下,上海本次土拍平均溢价率仅为5.81%,地价水平得到有效控制。


同时,为进一步促进交易主体诚信自律、保障市场良性竞争,共同维护公平公正的市场环境,本次上海土拍规范“同一申请人”概念、合理确定投资决策主体、加强出让履约监管等,杜绝了马甲抢地行为。结合延用的打分制,房企每拿一块地都会被扣除15分,使得竞拍更加公平,给了中小型企业拿地的可能,因此各房企拿地数量较为平衡。


新土拍规则表达了上海对“稳房价、稳地价、稳预期”的决心,将房地产市场调控精细化、实效化、进一步落实了“一城一策”工作,加速推动上海房地产市场平稳健康发展。


供应情况


根据CREIS中指数据,此次首批供地56宗地块,总出让面积约289.9万方,总建筑面积约589.8万方。以用地性质来看,共8宗纯租赁地块、16宗保障房地块;32宗涉宅地块,包括19宗纯住宅用地及13宗综合用地,其中4宗为旧改地块。


上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

数据来源:CREIS中指数据


从区域来看,本次32宗涉宅地块(不含保障房、租赁房用地)涉及13个区县,其中浦东新区6宗,建面占比35%;奉贤区和松江区各4宗,建面占比均为12%;青浦区5宗,建面占比8%。


上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

数据来源:CREIS中指数据


从规划类别角度看,安置房用地规划建面82.12万方,集中于闵行区,奉贤区及浦东新区;纯住宅用地规划建面109.53万方,集中于青浦区,嘉定区及奉贤区。


上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

数据来源:CREIS中指数据


成交情况


2021年6月25日,上海首次集中土拍落幕,6天31宗涉宅地块,成交总金额约774亿,20宗封顶进入一次性报价,10宗底价成交。最终碧桂园、金地、中建各自斩获了3宗地块,并列拿地宗数第一;首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块,其中保利的静安大宁地块总金额最高,达105亿元。多家企业首进上海拿地,如深圳鹏瑞集团、京东;也有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企,也在本次土拍中强势入驻。


从地块来看,成交楼面价最高的是杨浦城投竞得的杨浦定海地块,高达64038元/㎡;普陀万里地块为出让面积最大,为147870㎡,被卓越&京东联合体底价竞得。崇明陈家镇地块成为唯一一个突破10%溢价的地块,溢价率达12.78%,被建发竞得。


热点地块分析


▍普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块


成交价:99.1亿元


成交楼面价:30694元/㎡


溢价率:0%


竞得人:卓越&京东


该地块出让面积接近10万㎡,为本次集中供地体量之最,这也是万里社区近两年来首次有地块出让。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


▍静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块


成交价:105亿元


成交楼面价:51707元/㎡溢价率:8%


竞得人:保利


竞拍现场,保利和华发展开竞争,竞价一路飙升至上限价。在随后的一次书面报价中,保利报价1053560万元,华发报价1050180万元,平均值为1052435万元,保利更为接近,成功胜出。该地块也成为了此次土拍首宗百亿级地块。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


▍杨浦区定海社区B3-1地块


成交价:14.025亿元


成交楼面价:64040元/㎡


溢价率:9%


竞得人:杨浦城投


该地块面积仅有8760㎡,起始楼面价已经高达58640元/㎡,是本次集中供地起始楼面价最高的地块,同时是中环内难得的纯住宅地块。


竞拍现场有3家房企展开争夺,经过10分钟27轮竞价,地价触顶,进入一次性书面报价阶段。最终3家书面报价均价为140166.67万元,杨浦城投报价140250万元最为接近,成为竞得人。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


▍奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块


成交价:31.3亿元


成交楼面价:22988元/㎡


溢价率:9.47%


竞得人:中建八局


该地块有6家房企报名竞拍,经过51轮竞争后,地价触顶,进入一次书面报价阶段,最终中建八局报价与平均价最为接近,成为竞得人。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


▍松江区广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块


成交价:17.4亿元


成交楼面价:16849元/㎡


溢价率:8.49%


竞得人:中骏


现场有4家房企参与竞拍,经过33轮竞价地价触顶,之后的一次书面报价环节中,中骏的报价与均价最为接近,成功竞得该地块。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


▍嘉定区嘉定新城(马陆镇)马陆社区43-05B、51-01地块


成交价:25亿元


成交楼面价:22989元/㎡


溢价率:9.47%


竞得人:金地


该地块距离马路地铁站仅1公里。今年上海出台新的五大新城规划,将马路地铁站扩容至嘉定新城范围之内,附近的受重视程度得到了显著提升。同时,该地块邻近地铁11号线,属于标准的轨交房,在已经通车超过10年的11号线旁能有这样一宗纯宅地,实属不易。从与市区的距离和房价来看,这里是一处价格洼地。该地块附近目前二手房挂牌价多集中在5万元/㎡以内,相比隔壁的南翔板块低出不少,也比更远一站的嘉定新城地铁站附近的品质次新房要低。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


▍嘉定区南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元04-02、05-02地块


成交价:24.6亿元


成交楼面价:31200元/㎡


溢价率:9.47%


竞得人:碧桂园


该地块位于南翔板块,是嘉定区发展较为成熟的板块,周边生活氛围浓厚,教育、商业、医疗配套完善,地块3km范围内聚集了区重点小学嘉定区马陆小学樱花校区、市重点中学嘉定区马陆育才联合中学、永丰村社区卫生服务站、购物中心吉嘉K-PLAZA等生活配套。


从位置上看,该地块是嘉定3宗地中离市区最近的。根据相关规划,该幅地块所在位置是南翔的又一大型居住社区,也是日后南翔的发展重点,为了提高这里的规划能级,在地块南侧不远处规划一条新的人工湖云翔湖,以此为基础,来打造南翔高尚社区。


地块区位图

上海市首批集中供地正式落下帷幕(附热点地块分析)

图片来源:中指·地主


来源:中指研究院

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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