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二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响

  续往事        2021-06-28 13:36:13

前不久,我刚跟各位报备了自己买房的事。按流程走的话,过几天我就要去付首付,然后准备申请贷款。可就在昨天,我朋友提醒我说,“最近有些银行开始停贷了”

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


听到停贷两个字,我头顶划过一道闪电。这...是真的吗


01、停贷?谁说的


其实较真起来,目前没有明确官方消息说要停止二手贷款业务


所有关于停贷消息,都是来自微博、网媒,还有中介朋友圈


目前比较可靠的消息来源,我觉得是来自官媒新京报的一篇电话匿名采访


这名记者在郑州以需要办理二手房贷款名义,分别致电了中国银行、工商银行、农业银行、建设银行,然后确实得到了


“二手房房贷业务暂停,暂时不办理”,这样的回复


然后并不是所有城市都有这样的现象,目前有停贷反馈的只有郑州、武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆


像武汉,甚至梳理出来各家银行贷款状态,可以看到停贷的,商业类银行居多

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


来源:房天下


那其他城市呢?比如上海


我问了两类业内人士


第一,招商银行贷款工作人员说跟以往一样正常排队

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


第二,链家门店正在经手贷款业务的中介说,只是放款时间延长了

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


所以理性来看,停贷这件事铺开了,得分城市、分银行类别来看


目前上海没有这样的消息


不过虽然没有停贷,但这半年来银行信贷收紧是真的


主要体现在资质审核和放款时间两方面


02、是的,放款周期又又延长了


我记得半年前的放款节奏,从申请到放款,差不多是一个半月


如果走大中介加急通道的话,可以缩短到一个月

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


3个月前,你问中介就变成了3个月;今晚我再问就变成了,4-6个月


同一套房,放款周期满打满算翻了5、6倍


这件事对市场来说,可以降低房源流通速度,为市场降温


但是具体到个人就需要重视了,对正在置换的房东来说,就可能面临违约


比如,我付了房东10w做定金,然后房东给自己看中的房子付了50万做定金


这时候假设你原定3个月的放款周期被延长了,超出了他预估的付款周期,那这时候他就需要考量了,是跟下家违约,还是违你的约

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


按照现在普遍双倍赔付的约定,应该违你的约成本更低


所以在放款周期被拉长的情况下,买房人也特别注意买房“时差”这件事


各自规划好自己的下定、付首付时间,防止没必要的违约损失


那信贷收紧的另一方面,就是贷款资质审核更严格了


这点我们在之前的《最近在上海申请放贷要有多艰难》有过介绍,最近买房的小伙伴可以对照起来


各家银行对贷款资质审核内容不尽相同,但总体而言,都更细致更较真

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


来源:链家中介


从收入证明、银行流水、购房资质,每一步规则虽然都跟以前一样


但是执行起来,更加严格了,违规就是违规,就会被判别为贷款资质有问题


同时很重要一点,就是加强贷中贷后管理,这条的意思是就算是贷款已经放出去了,但是回过头来抽查如果发现有问题,还是会被抽贷


这个我们3月份的时候已经听了不少


03、为什么会这样


贷款额度收紧,让我们很容易就想到了年初那两条红线


2020年的最后一天,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》


设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


来源:中国人民银行


我记得当时35家上市银行中,就有12家踩中红线

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


来源:中国证券报


所以,收紧额度,延长放款,是年初就可以预见的事


不过需要补充一点的是,像银行这样的单位,是有年中、年终这两个时间节点


比如年中这个节点,对银行来说,在自己的半年报里面需要披露接下来的贷款投向,联系今年年初才发布的两条红线,今年年中节点就是第一次“大考”


而且可以说个人住房贷款这块,很大部分都给了二手房这也是为什么一定要赶在年中前收紧贷款


04、其实这背后是一套组合拳


贷款资质变严格--放款时间变长--部分停贷,其实这3件事不应该分开看在做关联之前,我们可以问问自己拉长贷款周期,影响最大的人是谁


其实全盘来看,停贷对买方影响不大,顶多拿到房子的时间推迟一点,需要置换的房东可能影响大一些,但是如果规划好自己的购房周期影响也可控


影响最大的,是用杠杆最多的人,这里的杠杆还不是正常刚需客使用的杠杆,而是首付都用的杠杆的炒房客


成交周期拉长了,一买一卖一年就过去了,可是从贷款借的钱却不容易过去所以拉长放款周期,背后存在一个真实意图,驱逐炒房客另一方面,拉长贷款周期,甚至停贷二手房,这些都会让二手房客户,在漫长等待面前,增加考虑一手的机会也就是说,一套房源流通时间拉长了,那单位时间流通的房子变少了,本质而言还是稳定楼市,让刚需有序进入,让杠杆客出门右拐另外,我们还要看到另外两件事


第一,贝壳数据显示,6月72个重点城市中,28个城市房贷利率发生变化

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


来源:贝壳研究院


其中24个城市首套房贷利率上浮,22个城市二套利率上浮;6月长三角区域购房首套、二套利率分别提高11、10个基点


全国市场来看,提高贷款利率,可以降温楼市


第二,再看全国22个城市集中供地,目前也已经告一段落

二手房停贷了?银行信贷收紧政策背后对我们买房有何影响


来源:CRIC


停贷+集中供地,会有什么效果


一方面,冷却市场交易,另一方面,降低土地市场热度,从多个维度各个环节稳定楼市这三件事放到一起,你可以看到,从入场资格、房源去化、土地市场,从进场的资金来源,到离场的投机变现,一套组合拳对每个环节都有自己的分工作业,这应该是房住不炒的一次精准兑现


这是一套非常精密的组合拳


另外,还有一个很有意思的效果,就是拉长交易周期后,肯定有二手房跑出流通渠道,当然也不会闲置,这样就会流入租赁市场,充实了租赁市场,也符合城市大力发展租赁的模式总的来看,一套房源流通时间拉长了,那单位时间流通的房子变少了,本质而言还是稳定楼市,让刚需有序进入,让杠杆客出门右拐


最后


有一点,前面一直没说,停贷并不代表不放贷后期额度有了还是会再次放贷,所以停贷只是拉长买房周期那这过程中,我们购房者需要注意什么。


置换客户最好拉长自己的购房周期,留足充裕时间让款项放下来,再根据这个时间走自己的置换周期另一方面真正有购房需求的粉丝,需要抓紧时间,因为贷款难度在增加这两拨人群会在如今的市场里深度博弈,希望都能够互惠共赢


ps:也因为如此,有一个站在你身边为你出主意的朋友很重要,我们组建了上海二手房的咨询师,如果你也有烦恼,欢迎联系我们,我们和你在一起


来源:真叫卢俊

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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