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关于集中供地的7大真相,你都知道吗?

  幽倚        2021-05-17 10:03:47

2月底,集中供地的消息传出,引发了业内好一阵热议。4月份开始,各地的集中供地正式拉开序幕,之前很多的争论,也渐渐有了答案。


比如,两集中供地政策与三道红线、银行贷款集中度共同组成房地产长效机制,是政府稳房价、稳预期、稳地价的重要举措,三道红线确实像紧箍咒一样,让房企从“冲规模”的疯狂中,快速走向理性,追求“高质量发展”。


那,集中供地到底能不能降地价?是不是赢家通吃?中小房企还能拿到地吗,应该怎么拿……


明源君跟十几位参与了最近几轮集中土拍搏杀的老总,进行了交流,发现了以下7大真相。


地价不仅没降,还更高了


「土地“两集中”政策,原本是想要平抑高价地,现在看来,反而让土地价格进一步抬升,房价似乎也要跟着水涨船高」


这,是十几个老总一致的感慨。


4月至今,长春、重庆、无锡、广州、杭州、北京等地陆续开始首批集中供地。虽然各地的政策不尽相同,但有一点却是相同的:价格,并不便宜!


重庆的土拍堪称“疯狂”。由于不限地价,参战的开发商杀红了眼,首批出让的46宗地中有22宗成交溢价率超过50%,几乎每一宗优质地块都引来规模房企的激烈竞争,溢价率最高达到130%!


至于广州、杭州、无锡,虽然由于“限地价”,平均溢价率较低,但有竞自持。杭州首日供应的32宗宅地,30宗溢价率超过20%,几乎全部顶着30%的溢价率上限成交,其中24宗进入竞自持环节;无锡首批成交16宗地,仅1宗地未超过最高限价……加上竞自持,其可售楼面价一点都不低。


即便最波澜不惊的长春(集中供应共涉及51宗宅地,最终,成交38宗,流拍2宗,终止挂牌11宗),虽然此次集中出让的土地溢价率较2020年整体有所下调,但平均楼面价却上涨了20%!


关于集中供地的7大真相,你都知道吗?


▲来源:根据公开数据整理


沈阳出让的土地总体溢价率也较低,但不少地块也不便宜,主要是起始价高,加上配建基础设施/租赁住房,地价就更高了。


大房企也并不轻松


集中供地,对大房企有利。这是集中供地的消息传出之后,业内的共识。正式落地之后,目前看,中小房企确实只能围观,但也让人有了新疑问:到底多大才算大?


关于集中供地的7大真相,你都知道吗?


「本以为集中供地对大房企会友好一些,但并不是,上半年就这一次机会,大家只能被动应战,能参加的都尽量参加」


一TOP40房企的副总裁告诉明源君:之前的预判还是偏乐观了,实际形势比我们想象的要严峻得多。我们之前在重庆拿的地,溢价率都不高,现在普遍溢价50%以上;之前拿的地楼面价也就六七千一平米,现在都飙到一万多了……如此,只有两个结果:要么,后续让房价往上涨一涨;要么,抢到地的这些房企亏损。


在他看来,某些城市土地集中出让刚结束就传出“退地”的传闻,即便是真的,也一点都不让人奇怪。


该老总进一步指出,集中供地之后,每个城市拿地的机会就三次,大家都铆足了劲,攒着钱准备抢筹——


一方面,好的地块大家都想拿,比如,杭州土拍前7成以上地块平均意向参拍房企数量均达到20家以上,导致热门地块溢价率飙升;


另一方面,这个城市拍完了,手里大量资金没地方去,只能去抢下一个城市的,而且,房企的恐慌是次第叠加的,第一次拍不到,第二次往往会更激进。


面对这种情况,该老总表示:我们的态度是,积极参与,谨慎抢夺。


不少房企则选择避开一二线城市集中供地的高峰期,选择在相对平静的二线或者三四线城市布局。


比如,碧桂园在广州首批集中土拍中,仅拿下1宗地,可见其对集中土拍保持谨慎。但据锋面News不完全统计,4月份后半个月,其在非热门城市拿下9宗土地,且基本以底价成交。


关于集中供地的7大真相,你都知道吗?


▲来源:锋面News


还有一些房企选择另辟战场,比如,4月26日,未参加广州集中出让的富力,拿下广州海珠赤沙旧改,改造范围内总建面达152.86万平方米;4月30日,合景拿下广州黄埔双沙社区旧改,项目建新范围内总建面约250万平方米。


测算太较真,你就拿不到地了


「集中供地前,招拍挂土地就很难赚钱了,现在集中出让的土地更是如此,基本当天拿地当天就要进场施工,否则很可能陷入亏损……」


一位TOP30房企的副总裁,如是跟明源君说。


另一位TOP50的投资总则告诉明源君,「我们团队有个小姑娘,以前天天嚷嚷减肥,就是减不下来,4月份减了十多斤,我们笑称这也是公司的福利之一……」


为了杭州土拍,该房企提前2个月就做准备了,整个4月都在加班加点,将前期拿地阶段的成本测算精细到施图土阶段的标准,至于测算次数,更是早就数不清了。


不过,最终却发现,测算了一个寂寞。每家房企对市场的预期不一样,你根据自家的测算研判体系测出来的结果,对别家房企来说,可能毫无价值。


而且,正如陈赓大将那句著名的论断:再好的作战计划,枪声一响,作废一半。


「按照以往的拿地测算标准,这批地的利润都算不过来账,但是再不抢,就将失去北京市场」。


这样的声音基本代表了市场的主流看法。拿地已经成了一项重要的“政治任务”,特别是本土房企,拿地事关生死存亡。不赚钱就不赚钱,能带来一些流量销售,就能稳住公司的局面。


「很多地块的起始利润率就只有个位数了,但还是得抢,哪怕开发不赚钱,有销售流量至少团队人心不会乱,未来或许还能够赚个物业管理费,毕竟现在上市物业公司值钱,如果全部都按测算来,几乎就无地可以拿了」,一老总如此笑称。


愿意付高息,也未必能拿到钱


此前,很多房企打着轮流作战的算盘,目前看来行不通,因为大部分城市的供地时间是高度重合的。


一个城市一年只能玩3次,想布局,就要拼命多凑保证金,争取覆盖更多的地块,才能提高拿到地的概率。比如,如果报名参加广州土拍所有地块,保证金就将达到145亿元。


因此,土地市场还没火起来,融资已经先火了。


毕竟,像中海这样单打独斗,参与18宗宅地竞拍,随手就能掏出140亿元(按照20%的保证金比例测算的数据)的企业,着实没几个……


「最近这段时间,能操作前融的机构,业务火得一塌糊涂,绝大部分已经没有额度了」。一房企融资总告诉明源君:最近都快忙疯了,工作时在想着找钱,吃饭时想着找钱,晚上做梦都在找钱!


海量资金需求下,融资成本自然水涨船高,不少前融的融资成本达到了15%以上。私人机构的融资更高,目前大多按日计息,单日计息成本高达0.15%!还不一定能拿到。与之对应的是,开发贷的利率也上涨了,原因是:没有额度。


对此,上述融资总说:感觉房企成了一个肉夹馍,前端融资成本高,拿地成本高,销售价格却是被限制住的……操盘的压力非常大,但也管不了那么多了,有钱先拿了再说,不然自己饭碗马上保不住。


国央企也不都是有钱任性


广州土拍中,越秀及其联合体拿下6宗地块;重庆土拍中,溢价率高达130%的地块由招商蛇口拿下……


土地“双集中”供应,国/央企背景房企的资金优势得到进一步放大。国企央企可以取得低于基准利率的信用贷款,甚至能设立自己的资金池,向其他民营房企提供融资服务,赚取息差。


但,也不是每一家国企都这么任性。


比如,北京的土拍中,就没有首创的影子,5月10日的土地集中出让,首创连报名都没有报。首创是北京市属国企,按道理不差钱,为何不参与?


据了解首创置业没参与的原因有二:


一是,目前首创置业在北京的项目有10多个,“补仓”的迫切性并不强烈,先看看别人是怎么玩的,后续视情况而定再出手;


二是,目前,首创置业在投资拓展上的策略是城市运营+一二级联动,并且已经落地了好几个项目,更容易拿到价格合适的地。


由此可见,即便是国央企也不是都拿着钱就死命往里冲。不知道,有没有民企对此进行反思。


调控工具还有很多,不能报侥幸心理


无锡首次集中供地,地块数量多,竞拍时间拉长,每块地都设置了与区域价值相符的最高限价,且规定严格,禁止参拍开发商多马甲拍地,触顶后或摇号,或竞租赁住房面积;


上海也禁止马甲。


广州除了竞自持外,48宗地中的46块还要求采用装配式建筑。


北京在热点地块上,设置的“竞争工具”更丰富:碰到地价上限转竞公共租赁住房面积,碰到公共租赁住房面积的上限,就转而竞高品质商品房建设方案,10日之内提交方案,10-15天内出结果。


「如果有必要,政府的工具箱里,还有更多武器可以拿出来,之前有些房企抱着侥幸心理,吃了大亏,我们对此十分警惕」


一TOP50房企老总坦言,这就像刀尖上的舞蹈,稍有闪失就可能万劫不复。其甚至直言不讳:没抢到地的肯定是输家,但抢到的是不是赢家,且看。


毕竟,土地集中出让的城市,大都对新房进行限价。利润薄,尚可以努努力。但面粉远贵过面包的怎么办?


这让明源君想起电影《赌神》里的一段对话——


南大哥:看牌面是不准的,看了底牌才知道,玩牌要胆子大。


关于集中供地的7大真相,你都知道吗?


赌神:南大哥,我知道你胆子大,不过你输不起……算账啦!


关于集中供地的7大真相,你都知道吗?


2016年和2017年拿高价地的副作用,2018年和2019年才逐步显现出来,这一轮的底牌,也要一两年后才能揭晓。


刚需自住,最好尽早买


集中出让土地的初衷是平抑地价,进而防止房价过快上涨,保护刚需。然而,从目前的走向来看,怕是难了。


融资成本高,地价不便宜,利润薄如刀片,房企势必要加快销售和回款。


「全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪」的现象又会出现。


事实上,这一轮集中土拍后,有些城市因为土地溢价高、面粉贵过面包,当地不少在售楼盘已关闭售楼处。


「不要投机,但如果市刚需自住,又刚好身处这22城,还是尽早买吧」


几乎所有老总,在跟明源君交流的最后,都给出了类似上述这样的建议!

来源:明源地产研究院

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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