上海房价的泡沫,或比你想象的小得多

  樱花雨落        2021-04-15 09:38:35

上海房价的泡沫,或比你想象的小得多


“如果你中了500万,打算怎么花?”


上海人:先把房贷还了……


“剩下的呢?”


上海人:剩下的慢慢还……


这虽然是个段子,但是用来形容魔幻的上海楼市还是非常贴切的。


01


你说上海的房价到底有没有泡沫?房价3万、5万还是10万才合理?


没人能说清楚。


对于一个普通老百姓来说,要弄懂房价上涨是不是泡沫


首先你得明白什么是泡沫


很多人把高房价等同于泡沫,也有人认为泡沫就是房价在短期内快速上涨


然而,从经济学的角度来讲,房价上涨并不是泡沫,而是供给短缺导致的状况,中国房地产的主要矛盾也在于此


楼市一直都有着属于自己的周期,现在的火热与两年后的下行,现在的回调与五年后的上扬,这之间其实并不矛盾


在房价的背后,一直以来都受制于三个主要的社会因素所影响:人口流动、土地供给、以及政策。


人口向少数地区集中,特别是像北上广深这样的大城市集中,是全世界范围内普遍存在的规律。


这些人口流入的城市,长期以来的住房供应显然是不足的


与此同时,上海、深圳、北京这样的大城市,又同时存在着土地供应收紧的状态


上海的2035规划中提到上海的建设用地要减量,供应城市发展的要收缩,要在发展和增长的模式之间寻求某种微妙的平衡


可以说,我们现在所看到的上海房价,其实归根结底是这些年来上海的各种社会因素综合呈现出的一个最终结果


如今的高房价,与美国当年的次贷危机房价崩盘和日本1992年开始的楼市泡沫破灭都有着本质上的区别


在我看来,当上海的经济增速、人口增长与房价增长能够相匹配的时候,房价上涨的泡沫是可以被消化的


事实上,从2016年开始,“房住不炒”就被提到了国家战略的层面


上海房价的泡沫,或比你想象的小得多


(数据来源:安居客)


根据安居客提供的数据显示,过去的12个月里,上海的二手房均价一直都呈现出一个平稳向上的趋势


不仅如此,2020年上海二手房也迎来了一个成交大年,成交面积达到2486万平方米,创下了2017年以来的新高,成交金额更是历史首次突破万亿元


上海房价的泡沫,或比你想象的小得多


很多人都喜欢拿上海和深圳的楼市做比较


在我看来,上海楼市与深圳楼市同样有着本质上的区别


区别于深圳房地产市场去年年初的经营贷蜂拥进场以及下半年的火爆打新,上海房地产市场的投资需求比重并不是很高


更多的还是居民自住以及改善性购房消费,沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放


上海的新房也是主打改善性需求,二手房则全面承接刚需


一旦货币政策回归中性,房地产行业全面转向去杠杆,深圳的投资性需求退场后市场热度多多少少会受到些影响


上海则不同,上海的自住以及改善性需求并不会显著退坡,成交即使有所下滑,价格应该也仍然能够在高位企稳


尽管经历了2020年疫情的冲击,经济急需救兵,可上海依然做到了严控房价,限购限价的措施层出不穷


这背后最主要的原因是因为,中国跟其他发达经济体有一个根本上的不同:


那就是我们是国家经济主导的社会主义国家,对经济的调控能力是其他经济体难以比拟的


从2000年房地产市场问世以来,“房地产有泡沫”的声音,就一直不绝于耳:


房价3000时,他们说有泡沫。


房价7000时,他们说有泡沫。


房价15000时,他们还说有泡沫。


房价15w了,喊泡沫的人说你不讲武德。


事实胜于雄辩,这么多年来,上海楼市用事实狠狠打了“泡沫论”的脸


而事实就是:


去年黄浦区豪宅绿地海珀外滩均价13.8万元/㎡;


近2000万起步的碧云尊邸,去年的认筹率高达318.7%;


有学区配套加持的前滩,无论房子大小价格多少,怎么抢也抢不到。


渐渐的,那些说上海房价有泡沫的人也就销声匿迹了


02


上海这座城市,之所以称之为:魔都,就是因为它有着太多跟别的城市不一样的地方


几年前,我在上海听到过一个笑话:


住在内环的人说英语,住在中环的人说普通话,而住在外环的人才说上海话。


因为上海是全国的上海,世界的上海


换句话说,上海的房价,早已不是根据上海居民的平均收入来定的,而是瞄准了全国、面向世界


房价是否上涨,本身是取决于需求端和供给端两个力量的角逐


上海这个神奇的一线城市,普通百姓买房的竞争对手,也早已不是从小玩大的邻居,而是来自于全国各地的精英富豪


不仅如此,上海也从未停下过对人才的渴望


来看看这些年上海引进人才的力度到底有多大:


2018年,清华北大应届本科生可以直接落户。


2019年,上海向浦东新区下放人才引进和海归落户的审批权。


2020年9月,应届博士、双一流硕士、一流学科硕士、交大复旦同济华师的本科,可以直接落户。


2020年11月,国家一级职业资格证书高技能人才可直接落户。


2020年12月,留学生毕业后2年内首份工作不在上海,也可落户。


在上海这座城市,未来肉眼可见的是,针对外来人口,一线城市的落户政策会越来越聚焦于学历和院校方面,上海正在用最大的努力吸纳着他们想要的新鲜血液


在这样的大背景下,上海的总面积6340平方公里,而规划要求到2035年,上海建设用地总规模不得超过3200平方公里


也就是说,到2035年之前,上海的住宅用地上限也仅仅占总面积的16.8%


土地供应稀缺,精英阶层却越来越多,这才是导致上海现阶段一房难求的根本原因


数据显示,2020年上海总价1000-2000万之间的住宅,共成交7994套,这一数据,同比2019年增长了38%,成交量更是北京同总价段成交量的2倍以上


上海房价的泡沫,或比你想象的小得多


断崖式领先,降维式打击,上海楼市的精英阶层购买力绝对是遥遥领先于全国的


从全世界范围来看,经济大国的一线核心城市,高房价是正常现象


我们只能通过增加一线城市的土地供应来减缓房价上涨的速度


至于房价会不会涨,实际上取决于大家觉得人口会不会离开大城市,以及我们对城市理解的问题


如果非要聊聊弊端,在我看来现在上海高房价的问题在于:土地错配


简单来说,就是土地流动和人口流动是相反的


一线城市由于资源的高度集中,吸引着大量的人口流入,而土地的供给和人口的流动截然相反,造成了房子的供需失衡,结果就是房价持续上涨


如果是因为供给短缺,那在任何意义上都是不好的


但如果是需求高,比如大家钱多了,想住更好的房子,更大的房子,那是没有问题的


社会公众有一个普遍的误解:房价高就是不好


但事实上,我们应该更理性更深层地分析这个问题,具体是什么原因


03


而对于现阶段,其实比起上海的房价波动,有一件事更需要大家注意


那就是,上海的老龄化以及生育率问题


之前说的碧云也好、前滩也好,再高的房价,充其量也不过是几千位社会精英之间的激烈竞争,与绝大多数的人无关


然而上海的老龄化&生育率,是我们不得不面对的问题


上海房价的泡沫,或比你想象的小得多


(来源:身份规划局)


你可以清晰的看到,现在沪籍60岁以上老年人超过518万,占上海户籍总人口的35.2%


上海是我国最早进入老龄化社会的城市,也是我国老龄化程度最高的大型城市


上海必须面对这个事实


与老龄化屡创新高截然相反的是,上海生育率屡创新低


自1990年以来,上海0-14岁人口的绝对数量和比例一直在持续下降


2010年上海0-14岁仅占总人口的8.61%,近年来虽在国家放开二胎生育政策下,有所缓解,但少子化依然是明显趋势


到了2019年,上海生育率7‰已经是全国倒数第五(对比全国出生率10.48‰)


房地产界有一句至理名言:短期看金融,中期看土地,长期看人口


长期而言,人口是房地产的决定性因素


那么一旦没有人口,今后的供过于求就会成为一个必然现象,那届时的房价还怎么支撑呢


这让我又一次想起了前段时间在网上看到过的一个段子


是关于深圳这座城市,它独有的“深圳模式”:


1.海量廉价写字楼吸引大企业和创业公司创造海量工作岗位


2.大企业高薪吸引刚出炉血气方刚有梦想的年轻人


3.天量城中村廉价出租屋满足单身青年的居住需求


4.价格极高数量稀少的住宅再淘汰掉过了人生黄金期还没能力买房的中年人


5.只留下顶层精英和资本家定居,杜绝老弱病残


6.年轻血液一波换一波用老了就赶走,城市永远充满朝气...


在这样的干电池模式下,有人在电量消耗殆尽后黯然退场,也有人逐渐把自己打造成了可循环的充电电池,不停的向前冲


相比之下,身处上海的我们,显然幸福的多


尽管未来的老龄化和低生育,让上海不得不展开双臂拥抱全世界,迅速的发展甚至牺牲了人情味本身,但你永远无法否认,上海是全中国为数不多的想让你还原生活的城市


因为这里的个性太过极致和鲜明,氛围又过于国际化和有魅力,所以注定不能被所有人认同和接受,但这里始终是一个尊重游戏规则的城市

来源:地产观点

注:文章内的所有配图皆为网络转载图片,侵权即删!

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