武汉绿地中心停工,绿地控股超高层建筑扩张策略迎来考验

  烦人精        2019-11-21 10:56:07

“中国第一高楼”停工了。


哦,不对。因为世界变幻,这个摩天大楼早已经从“中国第一高楼”变成了“华中第一高楼”。


11月11日,建筑承包商发出的武汉绿地中心项目停工联系函,惊动了地产界。停工的原因,是开发商拖欠工程款。那个曾经超越万科的头部房企,因为给不出工程进度费。总承包商中建三局资金压力过大,喊停了绿地集团这个项目。


但对于绿地来说,这没什么好惊讶的。毕竟,这不是它第一座停工或者缓建的摩天大楼。从2016年的“23座摩天大楼”停工的争议开始,绿地就习惯了活在“摩天大楼停工”的质疑声中。这些对绿地来说,都不重要。


房地产行业往日的增量时代早已远去,绿地那句洗脑的“世界500强企业”的广告依然被反复强调着。只是,头部房企的多元化发展已经走出很远。而绿地,假装在前进,绕了一大圈,又回到传统“做政府想做的事”的旧模式。


这是绿地的危机?不,这是绿地的秘密。


华中第一高楼停工


从“中国第一高楼”,变成了“华中第一高楼”,再到停工。武汉绿地中心的这几年经历的巅峰和曲折,像它的业主绿地控股一样。


11月11日,热闹和喧嚣都是电商巨头的,武汉绿地中心因为资金问题不得不停工,这个寒冷的消息,不胫而走。有记者到武汉绿地中心现场探访看到,现场仍有吊机在工作,只有一个单位在收尾,但其他方面都停工已久,没有施工迹象。


“华中第一高楼停工”的消息,来自项目总承包商中建三局集团有限公司给业主绿地控股的工程联系函。联系函题目为“关于项目因业主欠付工程款停工相关事宜”,因业主欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全面停工,待业主解决工程款支付事宜后即进行复工。

武汉绿地中心停工,绿地控股超高层建筑扩张策略迎来考验

这份“停工”联系函的落款时间是10月30日,也就是说,这个华中第一高楼已经停工将近半个月了。此前,一直是总承包商中建三局在垫资建设,因为绿地拖欠巨额工程进度款,让这家央企承受不住资金压力,不得不停工。停工还影响了40多家分包商单位,包括三菱电梯、通力电梯、江森自控、江河幕墙等。


绿地没有回应什么时候会支付项目款并且复工。按照中建三局的工作人员的说法,这份文件原本是不对外公布的,“文件我不知道怎么流传出去的。”对此事,绿地回应称,已经和中建三局协商,中建三局会去解决文件流出的问题。至于武汉绿地中心欠款具体情况以及何时复工等相关问题,工作人员表示不便回复。


显然,这份文件是建筑单位工作人员故意泄露出去的;也显然,绿地短时间内没办法解决资金问题。


武汉绿地中心,曾号称要超越目前中国第一高楼上海中心大厦,成为新的“中国第一高楼”。但今年1月,项目主体结构封顶,建筑高度已经从原来规划的636米,变成了475米。也就是说,它只能做“华中第一高楼”。项目原定2017年底竣工,但直到2019年10月底,等来了停工消息。


这个项目位于武昌滨江商务区,是武汉国际金融城的核心部分,于2011年动工。“中国第一”这种噱头让绿地、地方政府、城市居民甚至是全国都为之兴奋,央视的《大国重器》也把它收录其中。曾经树大招风、引人瞩目,如今想悄无声息地停工,这是不可能的。


“摩天大楼专业户”


“摩天大楼专业户”这是绿地在地产行业里面最具辨识度的身份。


建摩天大楼耗资大、难盈利,是个吃力不讨好的活计。因为耗资巨大、开发周期长等特点,绝大部分开发商对这种超高层建筑避而远之,如果不是不得已,不会碰。但绿地对此十分热衷。


绿地曾经向世界各地承诺兴建至少有50座摩天大楼(超150米),喜欢去各个城市“刷新人们对于天际线的想象”。国内,不仅北上广深这些一线城市以及南京武汉这些省会城市有绿地的项目,不少三线城市也有绿城承诺的“摩天大楼”项目。这看起来很自信。


不过,这些早已经拿地的摩天大楼项目,很多连影都没有,只存在规划文件中。2016年,绿地23座摩天大楼(150米以上)难产的消息曾引发热议时,有记者统计发现,绿地承诺的这50座摩天大楼中,将近一半仍处于未建、缓建的状态中,大多在2013年左右拿地。


在当时,市场不少人认为,绿地放缓摩天大楼建设是为了控制开发速度,缓解融资压力。摩天大楼“醉翁之意不在酒”,背后的真实商业逻辑在于通过政府配比的“其他土地”来获得较大收益。所谓的“其他土地”,就是回报高、周转速度快的住宅用地。


每个城市都争相建设摩天大楼,因为那是一个城市的“脸面”。


对于这种建筑,政府通常会给与开发商一定的政策优惠,并且配比一定的商业、住宅用地吸引开发商。通过这种方式拿地,开发商整体拿地成本便宜,但因为地段都不差,属于城市的核心区域,因此售价不低。这样的拿地方式决定了项目拥有较高的利润空间。绿地有超过一半的地是通过邀标、协议方式获得的。


因为武汉绿地中心项目,绿地获得了武汉滨江商务区的两块住宅及商业用地,建筑面积加起来超过了60万平方米。


这样一来,绿地不少摩天大楼项目配比的住宅项目率先销售一空,但原本该拔地而起一座摩天大楼的地方,还是一个坑。


在苏州太湖东岸,绿地拿了700亩的地建设绿地太湖城。在规划里,绿地需要建造一座385米高的摩天大楼。在摩天大楼的地基还没建好,配套的住宅已经建好了并且销售一空。注意,绿地是唯一在太湖岸边有住宅项目的房企。


在江苏无锡的绿地西水东城,规划里包含了住宅和一座200米的摩天大楼。不过,自2013年开始运作后,目前在售的只有住宅,摩天大楼至今还没有动工;江苏盐城,绿地在远离市中心的亭湖新区规划了包含超市、写字楼在内的多栋商业大楼在内的大型城市综合体——绿地商务城,直到住宅项目的第四期都建好了,商业部分还没完工。


为什么?


作为曾经力压万科登顶行业桂冠、曾经50%都是商业项目的地产商,绿地还是有点专业水平的,所以摩天大楼空置率高,盈利难这种常识也必然深谙于心。即使盈利难,绿地依然要承诺建50座摩天大楼。显然是“项庄舞剑意在沛公”。把配比的住宅卖了,摩天大楼是否能建成,已经不重要。


通过这种地标性的摩天大楼项目,绿地还能获得不菲的补贴。2018年,有48家上市公司获得了超过亿元的政府补贴,其中绿地获得的补贴达到5.4亿元,排在第六位。


但是,这种通过摩天大楼配套项目拿地的策略,不会长久地持续下去。


随着绿地多个摩天大楼项目的停工、缓建,对绿地“揽而不建”的质疑声音越来越强烈。地方政府开始质疑绿地建摩天大楼的诚意。


更重要的是,曾经冲着摩天大楼而来的业主们,楼买了。但地标没有如期建起来,当初业主买房时承诺的“摩天大楼”,成了空中楼阁。地标建不起来,周边房子也没那么值钱了......迟迟等不到开发商承诺的兑现,渐渐变成业主维权的原因之一。


政府不再随便买账,业主开始维权......通过摩天大楼得到政府配比的地块低价拿地的方式已经走不通。


此路不通,那就换一条。但绿地依然没有离开它所擅长的方式。


秉持“做政府想做的事情”的“理念”


跟大多数房企一样,为了“活下去”谋求多元化发展的道路。但是绿地在多元化道路上,依然不走寻常路。


2015年,绿地控股借壳金丰投资上市后,首次提出了以房地产为主业,大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的“一主三大”战略。


在这个战略里面,“大基建”是排在首位的。房地产依然还是主业。


但到了2019年的年中报显示,绿地大基建板块的营收在去年已经超过“主业”房地产业。现在的绿地,已经让人分不清它究竟是一个基建公司还是房地产公司。


这几年里面,绿地控股集团董事长张玉良颇为重视大基建板块,所以基建业务得以快速发展。2019年上半年,绿地地产业务营收901亿元,对营收贡献占比为44.74%;而大基建营收1077亿元,同比增长39%,对营收贡献高达53.4%。消费、金融等业务板块的体量小到几乎可以忽略。


基建的占比超出地产业务,这让人极为震惊。如果说房企转型成为基建公司,也不是不行。但事情似乎没那么简单。


市场从增量进入存量时代,各个房企“活下去”的方法几乎都是围绕地产主业开展多元化业务,由“单一开发”向“开发+运营”发展,寻找高利润、高成长性的行业与房地产行业进行周期互补。受周期影响较弱的多元产业可以有效分散地产风险,不同周期性业务之间能形成现金流错配,平滑收入,提高整体的抗风险能力和安全边际。


要知道,基建行业和房地产行业一样,都属于强周期行业,而且两者高度相关,联系强烈。基建行业的发展也建立在房地产行业的规模增长之上,无法缓和房企产强周期性影响。


绿地在多元化的道路上,选了不能互补、分散风险的基建行业发力。其实还是因为走不出绿地自身优势的“牢笼”。绿地作为上海的国企,在拿地、融资、政府关系方面有其他房企无法比拟的优势。


尽管基建板块发展的很不错,但是基建对于企业的现金流和盈利来说,就像一颗“毒瘤”。基建板块垫资大、回款周期长、利润低等特点,严重拖累了绿地的现金流和盈利状况。


绿地年中报显示,今年上半年基建业务毛利率为3.86%,还不及房地产业务27.97%毛利率的零头。因此,绿地控股今年上半年的整体毛利率仅15.13%,净利率只有5.63%,远远低于主流房企16.5%的平均水平。


但是张玉良很重视多元化,多次重申多元化与地产业务可产生协同效益。因为,绿地的“基建”业务,暗藏玄机。


仔细分析绿地基建板块的业务,你会发现,所谓的“基建”,跟“摩天大楼”一样,也是个幌子。截至2019年6月末,绿地大基建板块在建项目总金额为3817亿元,其中大部分都是与房地产相关的建筑业务:房屋建设业务2293亿元,占比60%;基建工程995亿元,占比26%。


也就是说,虽然是基建工程,但其实主要的还是建房。绿地绕了一大圈又回到房地产行业。


2015年,确立大基建的战略地位后,当年5月,绿地发起成立中国城市轨道交通PPP产业基金,总规模1000亿。该基金已与中国中铁等企业开展战略合作。绿地从“摩天大楼+房产”的模式变成“地铁+房产”的模式。


投资地铁,张玉良看重的不仅仅是业务本身的商机,它所带来的突破口包括了房地产的经营、建设施工以及地铁有关资源的长期运营。


因为在地铁PPP项目的开发中,中央层面允许地方政府在没有资金回购地铁的情况下,以地铁沿线的产业园开发、站点开发的用地冲抵地铁建设开发投入,这显然会带给绿地以低廉资金获取地铁沿线优质地块的先发机会。绿地在做大基建业务的同时,也为地产揽得了更多“近水楼台先得月”的机会。


基建行业不好?绿地才管不了那么多,把房子建好卖了,剩下的事情?你懂的。


绿地董事长张玉良说得最多的一句话是“做政府想做的事”,无论是摩天大楼还是PPP,绿地一直秉承着这个“理念”。

来源:易简财经

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