房企千亿销售额有泡沫,全口径销售数据究竟藏了哪些“猫腻”?

2019-11-18 19:22:07     来源:第一财经

经历了不尽如人意的“金九银十”之后,房企销售数据在各大排行榜单上看,却继续保持不错态势。从三家主流机构检测数据看,25家房企全口径销售数据均超过千亿。


从权益金额榜单看,则只有16家房企销售数据过千亿。克而瑞分析,2019年1~10月,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元,同比增幅最高达16.4%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元,门槛增幅分别为3.4%和5.7%。


不过,不少房企的销售金额和实际结算金额差距巨大,它们通过多种方式虚高了全口径销售额。那么,全口径销售数据究竟藏了哪些“猫腻”?哪些企业在这里面出现巨大差额?


营业收入与销售差额巨大


从目前的情况看,绝大多数上市房企在月度公告及财务报告中进行业绩披露的口径均为全口径,即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,不考虑是否操盘及实际股权占比。


而权益销售额,是房企按项目持股比例应占的销售金额,不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分。权益销售额能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平。


克而瑞的一份研究报告就指出,上市企业在业绩公告中并不披露项目销售明细,所披露的销售金额、面积均注明未经审核。在数据披露过程中,行业内实则也没有一套规范、统一的审核方式,因此不排除会有部分房企全口径业绩存在注水的可能。


第一财经梳理财务报表时发现,将一部分房企的财务数据和销售数据对应,差距便出现了。

房企千亿销售额有泡沫,全口径销售数据究竟藏了哪些“猫腻”?

图源网络

比如,销售权益金额不到全口径金额60%的正荣地产(06158.HK,下称“正荣”)公告显示,2017年及2018年,正荣营业收入分别为200亿元、264亿元,而这两年的销售金额分别为701亿元、1080亿元。


一般而言,地产公司的销售金额会在1~2年之内结转成为营业收入。据此推测,正荣应该有大量项目未结转。


截至2019年中期,正荣合约负债(即预收账款)462亿元。对房企而言,预收账款即销售未交付的楼盘,即便加上正荣没有结转的项目,营业收入与销售额之间差距也很大。


同样有较大差异的是泰禾集团(5.540,0.04,0.73%)(000732.SZ,下称“泰禾”)。根据泰禾公告,2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。不过,泰禾从未主动公告自己的销售数据。同期,各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为:400亿元、1007亿元、1303亿元。


截至2019年前三季度,泰禾预收账款545亿元,即便全部进行结转,也无法达到上述机构统计的数据。


显然,很多看起来动辄几百亿、千亿的公司,实际销售并未有如此之规模。


猫腻藏在哪


全口径销售额的“猫腻”藏在哪?


一方面很多公司利用合作模式,进一步扩大了自己的全口径销售规模。比如一个项目有5个公司合作,那么每个公司都可以把这个项目全部销售的金额确认到自己公司的全口径销售里去,因而让很多公司膨胀。


除了这个方式外,房企还有其他方式来增加自己的名义销售。


“比如我们可以通过股权出让的形式,把我们的物业股权转让一部分给自己的基金公司,那么这个时候我们可以确认自己销售收入。不过,股权转让并不涉及网签,等到最后基金公司二次销售的时候,进入网签环节,我们可以再一次确认为销售收入。这相当于一个项目享受确认了两次,进而增加了自己的销售情况。”一家房企知名人士透露。


此外,很多时候每个公司对于销售的确认方式有区别,因而有很大的空间。比如绿地控股(6.510,0.04,0.62%)(600606.SH)这类国企,一般是网签以后才确认销售数据。而很多民营地产公司为了追求规模,当客户交付定金之后,就确认销售,因而看起来全口径销售规模大了很多。


“很多公司都有自己的销售系统,机构来对数据很多时候也只会和我们的销售系统对数据,那么确认的方式就有操作空间。很多房子我们还可以卖给员工,最后进行更名,那么还可以二次确认销售。比如,我们有些房子卖了以后遭遇退房,但是退房后我们可以再销售,那么可以再次计算销售。”一家上市公司营销人士告诉记者。


多重差异背后,让整个市场不断膨胀,因而很多房企有了大量空间,来提高自己的销售规模和排名。


而追求销售规模背后,实际上是融资、拿地的利益需求。


对于中小房企而言,缺乏规模优势之后,在资金、土地、销售等领域都将受到极大的制约。


“大部分地产商本质上需要银行低成本资金,这就需要一定的规模准入,否则进入不了我们的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。


目前看来,大部分银行的白名单客户在TOP30左右,而大部分信托白名单客户在TOP50左右。


除了融资端口外,很多勾地和并购的时候,对方往往也对企业有一定的要求。


“以前我们做一个并购,对方是国企,就要求在中房协的地产百强排名进入一定的规模,不然就不予以合作。”一家TOP15房企高层透露。


正是因为种种利益需求,房企不得不想尽办法,在各类规模数据上“注水”。


克而瑞就认为,基于目前行业项目合作开发日趋常态化,销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力,应受到更多的关注。同时,从企业自身运营及未来发展的角度出发。在目前政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。规模房企的视线更应该专注于企业自身运营管控及产品力的提升。

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